先日、NHKで次のようなニュースを取り上げていました。
ニュースの内容は、「去年1年間に全国で発売された新築マンションの平均価格は５，１１５万円となり、初めて５，０００万円を超えた」とのこと。これは、前年比２．９％の上昇とのことです。
また、マンション人気は都心部だけにとどまらず「地方都市でもマンションの需要が高まっている」そうです。都心部では、ここ何年かタワーマンションブームで盛り上がっていましたが、地方都市においてもコロナによるリモートワークの普及によってマンション需要が高まっているみたい。
コロナで日本が落ち込んでいる中で、不動産業界は儲かってますね！
「✨新築マンション✨」
やっぱり憧れる人が多いということでしょうか。
便利な設備や万全のセキュリティー、駅近の立地などいいことばかりに目が行くマンションですが、実は、マンションだからこそ気を付けなければいけない注意点も幾つかあります。
今日は、マンションを購入するにあたって最低限知っていてほしことを５つに絞ってお話したいと思います。
知っておきたいこと① 新築マンションは、買ったとたん値下がりする
新築マンションの場合、購入し入居した瞬間からその価値が急落します。理由は簡単、みんな中古より新品のほうがいいですからね。築２０年を超えると、価格が半分以下になるなんてこともざらです。
はっさくが住むマンションも新築時は３，０００万円以上したそうですが、築３０年弱で購入した時は１，０００万円しませんでした。
「都心なら大丈夫では？」と考えている方もいるかもしれません。よっぽど立地や条件が良いのであれば話は別ですが、それでも全く価格が下落しないというのはまれです。スーモで調べてみると山手線内でも平均して１，０００万円以上下落しているのが分かります。
知っておきたいこと② 急なライフスタイルの変化に対応しにくい
これは、分譲マンションに限らず戸建てにも当てはまる話ですが一旦、住宅を購入してしまうと急なライフスタイルの変化に対応できません。
「急な転勤で売る羽目になってしまった」
「勤務先の業績が下がりローンが払えない」 etc
マンションを買ったときのライフスタイル・生活水準が未来永劫続くとは限りません。賃貸であれば転勤になれば直ぐに引っ越せるし、収入が減れば家賃の安い家に住みかえれば済みます。
しかし、マンションを購入してしまうとそう簡単にはいきません。売ろうとしても、上記の通り購入金額より価値が下がっている可能性が高くその場合、ローンが残ってしまうことさえあります。
知っておきたいこと③ ローンの他にもお金がかかる
マンションに住むと、ローンの支払い以外にもかかるお金があります。そう、管理費と修繕積立金です。管理費・修繕積立金については、マンション購入時に必ず説明されます。説明を聞いたときは「まあ、大丈夫」と思っていてもいざ、支払い続けてみると、中々インパクトがあります。
例えば、３，５００万円のマンションを３５年のフルローン(金利：０．５％)で購入した場合、月々の支払はおおよそ９０，０００円程度となります。管理費と修繕積立金は、この金額にプラスしてかかってきます。
国土交通省が発表した「平成３０年マンション総合調査」によると分譲マンションの管理費の平均金額は２１７円/㎡とのこと。購入した部屋が７０㎡だとすると７０㎡×２１７円＝１５，１９０円となります。
また、国土交通省が定める修繕積立金改定に関するガイドラインによると、修繕積立金の平均金額は、２５０円/㎡～３００円/㎡が一般的のようです。これも平米単価を２５０円として管理費と同じ条件で計算してみると７０㎡×２５０円＝１７，５００円となります。つまり、ローンの支払い約９０，０００円の他に約３２，０００円が別途かかることになります。
仮に月収が３００，０００円あってもローンの支払いと管理費・修繕積立金を差し引くと残りの生活費が約１８０，０００円。マンションで駐車場を借りていると、その費用も追加でかかってきます。一人暮らしならまだしも、家族がいると結構きついかもしれません…
マンションを購入するときは、ローンとその他の費用の支払いがいくらになるかをきちんと把握し、ライフスタイルを照らし合わして、その支払いが家計にどの程度影響するかをしっかり考えておきましょう。
知っておきたいこと④ マンション特有の問題「生活騒音」と「臭い」
マンションはその構造上、音がとても伝わりやすいです。そこで問題になるのが、そう「生活騒音」です。また、最近のマンションは気密性も高く、外の音も一切入ってこない為、なおさら気になります。我が家も上の階で子供が走る音や物を動かす音、楽器を演奏する音なんかが良く聞こえてきます。
マンションに住んでいる人が１００人いれば、生活リズムも１００通りあります。昼型の人もいれば、夜型の人ももちろんいます。夜中に上の階の足音が気になるなんてこともよくある話です。
もう一つよくあるのが臭いの問題。特に煙草は厄介です。煙草の臭いご近所さんが換気扇の下で吸った煙草の煙が、家の中に入ってきたりします。特に換気扇の下で吸っている煙草の煙が、窓を開けていると入ってきたりします。煙草を吸わない人からすると、少しの臭いでも気になります。
生活騒音にしろ煙草の煙にしろ、「そんなこと管理会社に言えばいいんじゃない？」と思う方もいるかもしれません。でも、管理会社の守備範囲はあくまで共用部分のみ、音や臭いの問題は居住者間・お部屋間の問題なので掲示物で注意を促してくれるのがいいところです。
知っておきたいこと⑤ 意外に近所付き合いがある
自分自身がコミュ障なので、「マンションに住めばめんどくさいご近所付き合いなんてないだろう」と安心していたのですが、これが意外にありました。
例えば、マンションの理事会。マンション自体は、各部屋の所有者全員のものなのですが、理事会と言う組織が執行機関となって各種維持管理業務を進めていきます。この理事会には役員がおり、各部屋の所有者が立候補や輪番で順番に就任します。大体、５～１０人ぐらいですが、定期的に役員で集まってマンションの運営について協議を行ったりします。
また、マンション内に町内会が組織されていることもあります。はっさくのマンションでは、町会活動が活発に行われていて、クリスマスや夏祭りの各種イベントがある度に駆り出されたりしています。
「ご近所付き合いがないから」と言ってマンションを選ぶ人も多いようですが以外に多いのでご注意を。
最後に
今回は、はっさくがマンションに１０年間住んでみて感じたことをまとめてみました。読んでくれた方は、お気づきかもしれませんが、はっさく自身、マンションがあまり好きではないでの(じゃあ、何で住んでんだ！)、ちょっとネガティブよりな感想となってしまいました。
万全のセキュリティや最新の設備など、マンションにはマンションにしかない良さもあります。高層階からの眺望などは、決して戸建てでは味わうことができません。
マンションを購入する際は、良いところと悪いところそれぞれを合的に考えて判断してもらえればと思います。誰かの参考になればうれしいです。
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